Terminada la semana, diversas organizaciones sociales de la ciudad suscribieron un extenso documento en el cual se sustenta, con base en cifras y argumentos técnicos y jurídicos, la solicitud de aplazamiento de la nueva formación catastral que el Igac estableció para Tunja.
El documento, que fue entregado al Concejo Municipal, demuestra que las condiciones socioeconómicas de los habitantes de la ciudad y la situación actual del mercado inmobiliario, no permiten, bajo ninguna forma un reajuste tan drástico en los valores del predial.
El siguiente es el documento de Caracterización socioeconómica de la ciudad de Tunja y propuestas jurídicas para solicitar el aplazamiento de la actualización catastral debido a “especiales condiciones económicas” como consecuencia del impuesto predial.
CARACTERIZACIÓN SOCIOECONÓMICA DE LA CIUDAD DE TUNJA
Antes de entrar a valorar y demostrar las condiciones económicas y sociales generales por las que atraviesa la ciudad de Tunja, nos proponemos responder la siguiente pregunta:
¿Está justificada un alza generalizada del impuesto predial producto de una valorización generalizada en la ciudad de Tunja, la cual esta localizada y enfrenta una sobre oferta en vivienda nueva, una crisis de demanda en la vivienda usada asociada a la caída de la demanda, producto de la crisis económica y social que se vive en la ciudad?
Demostración
Como podemos observar en la gráfica siguiente, la tasa de participación y la tasa de ocupación es inferior a la media nacional, este indicador es un reflejo de la precariedad del mercado laboral, acompañado de otros factores que afectan la situación laboral en la ciudad de Tunja, ligado al elevado nivel de informalidad del mercado cercano al 60%; aún más, teniendo en cuenta el desempleo abierto que oscila alrededor de los dos dígitos, lo que permite observar una condición delicada de la crítica condición laboral y de ingresos que existe en la ciudad de Tunja.
La desigualdad
Pese a que el comportamiento del PIB local ha venido teniendo un crecimiento a lo largo de los últimos años, como se observa en el siguiente cuadro, los indicadores sociales no lo reflejan favorablemente para el conjunto de la sociedad, dado el incremento en la desigualdad, como se puede ver en las gráficas de distribución bajo el índice Gini, datos que se ampliarán más adelante. Este empeoramiento en las condiciones sociales, está relacionado con las afectaciones directas a las economías locales y populares que ha causado la entrada a la ciudad de las grandes superficies y almacenes de cadena.
Adicional a la situación crítica del mercado laboral, la alarma se completa con el índice de desigualdad social, (GINI), un indicador que, para el caso de Tunja, resulta crítico mostrando cómo se ha venido concentrando la riqueza y expandiendo la pobreza, creando condiciones de malestar social, profundamente relacionadas con las dinámicas propias de crecimiento encefálico de la ciudad, aumentando las brechas sociales; donde las oportunidades se están concentrando en pocos sectores como es el caso de los desarrollos urbanos localizados como polos de desarrollo y las empresas prestadoras de los servicios públicos convertidas en monopolios arbitrarios que imponen los niveles de tarifas que siempre maximizan sus ganancias, mientras el comercio está siendo capturado por una competencia agresiva que ha llegado a la ciudad acabando con el comercio minorista y la economía popular; el estatuto de rentas no ha contribuido a hacer de Tunja una ciudad con mejores niveles de equidad.
Para una ciudad de desarrollo intermedio y con una población cercana a los 200.000 habitantes, resulta llamativo los altos niveles de pobreza y pobreza extrema; esto es, en el primer caso, para los hogares que viven por debajo de un salario mínimo; y, en el segundo caso, los que viven con menos de 280 mil pesos mensuales. Un porcentaje cercano al 21% de pobreza, refleja cómo una medida, como el cobro del predial, estaría golpeando la débil condición de ingresos que tienen los sectores pobres de la ciudad, que en el conjunto de estratos 1, 2 y 3 suman el 80% de los habitantes residentes en Tunja. Esto llevaría a que estos hogares deban sacrificar dos meses de consumo de alimentos para poder pagar el incremento del impuesto predial. ¿Es esta acaso la labor del Estado, expropiar y quitar a las familias lo poco que tienen para su sustento?
Inflación y pobreza
Otro componente importante a observar, son los datos de ciclos de precios de Tunja con relación al nacional; en relación al IPC de Tunja se observa que está por encima del promedio nacional y con tendencia al alza, como se muestra en el gráfico, llegando incluso a ser superior a la nacional en el 2016. Así las cosas, con un IPC de 9%, un nivel de ingresos bajo y desempleo sobre la media nacional, el incremento del predial afecta de manera considerable la estructura de gastos y la capacidad adquisitiva de los habitantes, lo cual puede repercutir en sectores como comercio y servicios, generando un alto impacto social en la ciudad de Tunja.
La ciudad, como ya se señaló, si bien registra datos de inflación por debajo de la media nacional, no deja de afectar directamente a los hogares de ingresos bajos, lo cual sumado a la desestructuración de ingresos, generan un choque de demanda, es decir, el índice de precios bajos explican la crisis de demanda que existe actualmente en la ciudad de Tunja, acompañado de un bajo crecimiento de su economía y altas tasas de desempleo (de dos dígitos) que mantienen en la ciudad.
El componente de inflación por sectores de consumo, como se ve en la siguiente gráfica, permite observar cómo, si bien el sector vivienda está en los mismos niveles del orden nacional, hay otros sectores que golpean los ingresos, como es el de alimentos y educación que en conjunto muestran las condiciones desfavorables del nivel de vida de los tunjanos con relación a su precaria línea de ingresos, una muestra más que el costo de mantener la vivienda, como es el impuesto predial, excluye a quienes por distintos factores no pueden acceder a este derecho por restricción de ingresos.
El crecimiento urbanístico
Una de las inexplicables formas de crecimiento, es la localización de inversionistas que por distintas factores han llegado a la ciudad de Tunja, donde se viene presentando una dinámica del sector inmobiliario, pero especialmente relacionado con polos de desarrollo que se localizan en el norte de la ciudad, que no tienen un efecto expansivo o de crecimiento articulado con el resto de la ciudad, que ha permanecido en un relativo estancamiento; más aún, si se tiene en cuenta que no existen inversiones en infraestructura o mejoramientos que puedan tener alguna incidencia en comportamiento de valoración. De tal manera que las zonas homogéneas físicas de nueva valorización tienen una localización en sectores específicos de la ciudad, un hecho que hoy tiene preguntándose a los ciudadanos ¿Por qué el IGAC no hizo una visita predio a predio para haber valorado esta hipertrofia de la valorización que se vive al interior de la ciudad?
La valorización
El incremento de la valorización predial, acompañado del incremento en el índice de costos de construcción de vivienda (ICCV), demuestra la dinámica del mercado inmobiliario, tanto para el caso nacional como para la ciudad de Tunja, donde en particular se observa un índice de valorización predial alto. Dicha valorización, se puede explicar dada la oferta limitada que mantiene la tierra, las atractivas ventajas tributarias y la ampliación y mejora de la infrastructura vial como lo es la doble calzada Briceño-Tunja-Sogamoso; estos dos últimos aspectos, representan una buena oportunidad para inversionistas. Sin embargo, como lo corrobora el mismo Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC) en un artículo publicado el 7 de febrero de 2018[1], existe un freno de la actividad constructiva de la ciudad.
Por tipo de vivienda los costos son crecientes con relación a los estratos, la gráfica siguiente permite plantear la hipótesis de que la actividad inmobiliaria de la ciudad está elevando los costos de la construcción de vivienda en general, pero en particular para los estratos medios. Sin embargo, no deja de llamar la atención que los costos de la vivienda para sectores de estratos bajos en la ciudad también están elevados, lo que se corrobora con la actividad señalada por el índice de valoración que se determina para la ciudad como un todo.
Grave equivocación del IGAC
A esta realidad de los costos de producción como se señala en la gráfica siguiente presentada por el gremio de la construcción en la ciudad de Tunja. Una caída en la actividad de oferta y demanda de la vivienda, es un hecho que se registra a pesar de las solicitudes de licencias de construcción, y que además incorporan cerca de 8.000 nuevos predios construidos durante los últimos cinco años. Lo anterior deja ver una ralentización de este sector en materia de ofertas en comparación con las ventas lo que señala para algunos sectores una tendencia de burbuja inmobiliaria, que no se compadece con la dinámica de crecimiento que demuestran los indicadores de valoración predial y costos. Esta hipertrofia urbana, deteriora el valor de la vivienda en la ciudad, es decir que para vivienda usada, las condiciones de precios se han deteriorado, un hecho que confronta las conclusiones del IGAC, donde se estableció que los precios en la ciudad se habían duplicado. Contrario a esto lo que vemos es un mercado deprimido no solo para la vivienda nueva sino peores condiciones para la vivienda usada, para lo cual en la ciudad no existe ninguna posibilidad de venta.
El abuso en las tarifas de los servicios públicos
Otros componentes que elevan los costos de vida en Tunja, de manera desagregada se pueden observar, hasta donde existen registros del SIU en los servicios públicos, que como se observa en la gráfica, refleja el incremento del costo del consumo del agua para una ciudad con ingresos bajos, empeorando la estructura de costos que absorbe buena parte de los ingresos de los hogares.
En el mismo sentido otros costos adicionales a la vivienda se reflejan en el comportamiento de las tarifas de consumo de energía en la ciudad, las cuales también son crecientes en el valor del kilovatio que pagan indistintamente todos los residentes, como lo señala el gráfico de comportamiento de tarifas para la ciudad y Tunja.
En el mismo sentido observamos el costo creciente para el consumo de gas lo cual son parte de los costos fijos que tienen los ingresos de un hogar y que se observa cómo para Tunja estos costos van al alza mientras, como ya se señaló, los ingresos por las condiciones precarias de mercado laboral resultan ser inelásticos frente a los costos de vivir en la ciudad de Tunja.
Con el contexto socio económico anterior, podemos concluir que la Ciudad de Tunja NO cuenta con las condiciones favorables para incrementar la estructura de costos de los hogares, mucho menos cuando variables como pobreza, empleo y distribución no mejoran. El desarrollo urbanístico que está afrontando la ciudad no concuerda con la mejora en la calidad de vida de los ciudadanos y muy por el contrario tiene efectos adversos, o externalidades negativas, que a corto plazo se reflejan en el incremento en las tarifas de impuesto predial, pero que a mediano y largo plazo se reflejarán en incrementos al impuesto de la renta, el cual se afecta en el estatuto de rentas que se hace también con base en el avalúo catastral, al igual que se seguirán incrementando exponencialmente las tarifas de los sercios públicos, ampliando aún más la brecha social. El gobierno municipal, debe garantizar, no solo que los inversionistas lleguen a Tunja con proyectos de desarrollo, sino también, y especialmente, que lleguen con oportunidades de empleo para los ciudadanos, que cumplan con los pagos tributarios que por ley están establecidos, como lo es el cobro de plusvalía y que amplíen sus inversiones en espacios públicos y recreacionales.
Ante la realidad, aplazamiento de la actualización catastral
Ante la situación descrita hasta aquí, las propuestas jurídicas para solicitar el aplazamiento de la actualización catastral debido a “especiales condiciones económicas” como consecuencia del impuesto predial, son las siguientes:
Por los hechos señalados anteriormente solicitamos “especiales condiciones económicas” como consecuencia del impuesto predial.
Ante la emergencia económica y social que ha generado el incremento estrafalario en la actualización catastral realizada por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC), pese a que tanto el Concejo Municipal como el Alcalde han trasladado la responsabilidad a este Instituto, a pesar de que fue contratado por la propia Alcaldía la realización de estos estudios, aún se presentan opciones jurídicas para no aplicar el avalúo realizado por el IGAC:
Como primera opción, de conformidad con el artículo 10 de la Ley 14 de 1983, el cual fue copiado en su integridad por el artículo 180 del Decreto Ley 1333 de 1986, el Concejo Municipal deberá demostrar al Gobierno Nacional especiales condiciones económicas o sociales por las cuales está atravesando el Municipio de Tunja, con el fin de aplazar la vigencia del catastro elaborado por actualización por un período de 1 año.
Dentro de las “especiales condiciones económicas o sociales” podemos expresar las siguientes:
- En primer lugar, la economía boyacense desde hace un par de años ha sufrido un proceso de desaceleración estrepitosa. Es así como desde el año 2015, de acuerdo con el Informe de Actividad Edificadora en Boyacá[1] realizado en enero de 2018 por CAMACOL, se evidencia una reducción ostensible en el número de lanzamientos, iniciaciones, ofertas y ventas.
- De otra parte, como consecuencia del coletazo de la reforma tributaria aprobada en el año 2016, los ingresos de los hogares tunjanos se han reducido ostensiblemente, lo que ha mermado la capacidad adquisitiva de todos los estratos socioeconómicos en el transcurso del año 2017.
- Así mismo, como consecuencia de la grave crisis económica que sufre la hermana República Bolivariana de Venezuela, el incremento de refugiados venezolanos en la ciudad de Tunja y las ínfimas posibilidades de empleo que genera la arcaica economía del Municipio, los ingresos de nuestros hogares se han tornado irrisorios; en su gran mayoría ascienden a un salario mínimo, no permiten generar riqueza y mucho menos el pago de un incremento exorbitante en el pago de un impuesto que anualmente afecta directamente el mínimo vital.
Como consecuencia del excesivo incremento en la actualización catastral efectuada por el IGAC nos encontramos frente a la vulneración de principios mínimos, como lo son el desconocimiento del “Estado Social de Derecho”, el cual está instituido a través del derecho de participación de todos en las decisiones que nos afectan y en la vida económica, política, administrativa y cultural de la nación y gracias al cual se socializa el Estado y las diferentes instancias de poder dentro de la comunidad.
De conformidad con lo ordenado en la sentencia SU 111 de 1997 por la Honorable Corte Constitucional, “La voluntad democrática, por lo visto, es la primera llamada a ejecutar y a concretar en los hechos de la vida social y política la cláusula del Estado social, no como mera opción sino como prescripción ineludible que se origina en la opción básica adoptada por el constituyente.”[1]
Es así como como consecuencia del indiscriminado incremento se está vulnerando el derecho del constituyente primario a ser tenido en cuenta en los procesos de actualización catastral, quien no fue informado ni pudo participar en el mismo, sino que le fue impuesto por parte del IGAC un valor del que se desconoce cualquier estudio o parámetro técnico y que además fue entregado después de sancionado el Acuerdo 030 de 2017, lo que evidencia falta de planeación y desconocimiento flagrante del debido proceso, debido a que tanto la ciudadanía en general como el Concejo Municipal jamás tuvieron la oportunidad de deliberar el estudio realizado por el mentado Instituto.
Así mismo, se están vulnerando fines esenciales del Estado como lo son el servicio a la comunidad, promoción de la prosperidad general y garantía de la efectividad de principios, derechos y deberes consagrados en la Constitución, la participación de todos en las decisiones que nos afectan y en la vida económica, política y administrativa de nuestro Municipio.
De otra parte, de conformidad con el artículo 73 de la Ley 388 de 1997 las acciones urbanísticas que regulan la utilización del suelo y del espacio aéreo urbano incrementando su aprovechamiento, generan beneficios que dan derecho a las entidades públicas a participar en las plusvalías resultantes de dichas acciones. Como consecuencia de esto, en los artículos 303 y 304 del Acuerdo Municipal 030 de 2017 se acogió por parte del Municipio de Tunja la participación de la plusvalía, la cual entrará en vigor cuando otro Acuerdo establezca el monto de la participación y su reglamentación general.
No obstante lo anterior, aunque en el Municipio tenemos toda la fundamentación y sustento legal con el fin de realizar el cobro de plusvalía, aún no se ha reglamentado el mismo, lo que ha sobrecargado el recaudo tributario exclusivamente en el impuesto predial, que a comparación del primer cobro se erige como un impuesto regresivo, que afecta el mínimo vital de las familias, destinado para todos los propietarios o poseedores de inmuebles, salvo expresas excepciones, y que no está destinado a aquellas constructoras, inmobiliarias e inversionistas que poseen grandes capitales económicos, que aprovechan copiosamente el suelo y el espacio aéreo del Municipio con una mayor área edificada o mediante el cambio en el uso del suelo, abandonan nuestra ciudad con los bolsillos llenos y jamás retornan esa explotación de nuestra urbe en beneficio de la comunidad.
A título de colofón, como segunda opción y de conformidad con el artículo 133 de la Resolución 70 de 2011 del IGAC, por la cual se reglamenta técnicamente la formación catastral, la actualización de la formación catastral y la conservación catastral; el propietario o poseedor del inmueble podrá solicitar la revisión del avalúo ante la autoridad catastral correspondiente, cuando demuestre que el valor no se ajusta a las características y condiciones del predio y/o de la mejora.
Caso en el cual el propietario o poseedor podrá presentar la correspondiente solicitud de revisión del avalúo a partir del día siguiente al de la fecha de la resolución mediante la cual se inscribe el predio o la mejora en el Catastro, acompañándola de las pruebas que la justifiquen.
Lo anterior quiere significar, que para demostrar que el valor actualizado por el IGAC no se ajusta a las características del predio y/o mejora es indispensable tener copia del avalúo particular que realizó este Instituto, con el fin de solicitar la revisión de este avalúo con los medios probatorios conducentes a la revisión y revalorización del inmueble.
[1] http://noticias.igac.gov.co/dinamica-inmobiliaria-tunja-sigue-la-baja/.
[1] CAMACOL, Boyacá y Casanare. Resumen Ejecutivo Actividad Edificadora en Tunja. Departamento de estudios económicos, 2018.
[1] COLOMBIA. Corte Constitucional Sentencia SU-111 de 1997, M.P. Dr. Eduardo Cifuentes Muñoz. [en línea] Disponible en: http://www.corteconstitucional.gov.co/relatoria/1997/SU111-97.htm [citado el 9 de febrero de 2018].
